Les rapports locatifs
Les rapports entre bailleur et locataire : qui paie quoi lors de travaux ?
Le lien entre un propriétaire bailleur et un locataire repose sur un contrat : le bail. Selon le type de bail, la répartition des travaux change : voici un guide clair et pratique.
Les différents types de baux possibles
Selon l’usage du bien :
- Bail libre
- Bail d’habitation vide (ou nu)
- Bail d’habitation meublé
- Bail mobilité
- Bail professionnel
- Bail commercial
- Bail dérogatoire (ou “précaire”)
- Bail rural
- Bail emphytéotique
- Bail saisonnier
- Location meublée non professionnelle (LMNP)
- Location meublée professionnelle (LMP)
À noter : le bail commercial peut concerner un local meublé ou non meublé, selon l’activité.
🏷️ 1. Le bail libre
Définition : contrat “généraliste” pour tout ce qui n’entre pas dans un régime spécial (cave, garage, parking, box, local de stockage…).
Cadre Code civil (art. 1713 et s.) — Durée libre.
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : structure, solidité, conformité.
- Locataire : entretien courant, petites réparations.
🏠 2. Le bail d’habitation vide (ou nu)
Définition : logement non meublé occupé en résidence principale.
Cadre Loi du 6 juillet 1989 — Durée 3 ans (pers. physique).
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : gros travaux, réparations structurelles, conformité (art. 606 C. civ.).
- Locataire : entretien courant, réparations locatives (décret 26 août 1987).
🛋️ 3. Le bail d’habitation meublé
Définition : logement prêt à vivre (mobilier minimum légal).
Cadre Loi du 6 juillet 1989 (art. 25-3 à 25-11) — Durée 1 an (9 mois étudiant).
Liste minimale (extraits) : lit et literie, table, chaises, plaques, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, matériel d’entretien…
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : gros travaux, mises aux normes, remplacement du mobilier vétuste.
- Locataire : entretien courant, petites réparations.
🧳 4. Le bail mobilité
Définition : meublé de courte durée (1 à 10 mois) pour mobilité temporaire (études, stage, mission, formation, mutation).
Cadre Loi ELAN 2018 — Non renouvelable, pas de dépôt de garantie, charges forfaitaires.
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : gros travaux, conformité, sécurité.
- Locataire : entretien courant.
💼 5. Le bail professionnel
Définition : locaux pour professions libérales (avocats, médecins, architectes…).
Cadre Art. 57 A loi 23/12/1986 — Durée 6 ans min.
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : structure, gros entretien.
- Locataire : aménagements liés à l’activité.
🏪 6. Le bail commercial
Définition : activités commerciales, artisanales, industrielles.
Cadre C. commerce (L145-1 et s.) — Durée 9 ans — Peut être meublé ou non.
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : gros travaux (art. 606), mises aux normes, conformité (loi Pinel 2014).
- Locataire : aménagements d’exploitation (peinture, cloisons, signalétique…).
⏳ 7. Le bail dérogatoire (ou “précaire”)
Définition : pour tester une activité avant bail commercial (max 3 ans).
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : gros travaux, conformité.
- Locataire : aménagements intérieurs, entretien.
🌾 8. Le bail rural
Définition : location d’un terrain agricole pour exploitation.
Durée 9 ans min.
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : bâtiments, clôtures, gros entretien.
- Locataire : entretien courant, réparations légères.
🏗️ 9. Le bail emphytéotique
Définition : très longue durée (18 à 99 ans) avec quasi-droit de propriété pour le locataire.
- Locataire (emphytéote) : supporte tous les travaux, même lourds.
🌞 10. Le bail saisonnier
Définition : meublé de courte durée (vacances, séjours temporaires).
- Bailleur : délivrer un bien en parfait état.
- Locataire : entretien pendant le séjour.
🏘️ 11. Les statuts LMNP et LMP
Définition : régimes fiscaux des locations meublées (résidence principale ou saisonnière).
- LMNP : recettes < 23 000 €/an ou inférieures aux autres revenus du foyer.
- LMP : recettes > 23 000 €/an et activité principale.
Travaux – qui paie quoi ?
- Bailleur : déduction ou amortissement selon la nature des travaux.
- Locataire : entretien courant.
Tableau récapitulatif
| Type de bail | Cadre d’application | Travaux à la charge du bailleur | Travaux à la charge du locataire |
|---|---|---|---|
| Bail libre | Parkings, caves, locaux divers | Structure, gros entretien | Entretien courant |
| Habitation nue | Résidence principale | Gros travaux, conformité | Entretien courant |
| Habitation meublée | Résidence principale | Gros travaux | Entretien + mobilier |
| Bail mobilité | Séjour temporaire (1–10 mois) | Gros travaux, conformité | Entretien courant |
| Professionnel | Professions libérales | Structure | Aménagements d’activité |
| Commercial | Activité commerciale | Gros travaux, normes | Aménagements intérieurs |
| Dérogatoire | Usage temporaire | Structure | Aménagements légers |
| Rural | Exploitation agricole | Bâtiments, clôtures | Entretien courant |
| Emphytéotique | Longue durée (18–99 ans) | Aucun | Tous les travaux |
| Saisonnier | Courte durée | Tous les travaux avant location | Entretien du logement |
💰 Fiscalité des travaux selon le type de bail
1️⃣ Baux d’habitation (nu, meublé, mobilité)
- Entretien & réparations : déductibles (nu) ou imputables/résultat (meublé).
- Amélioration : déductible si pas de modification de structure.
- Construction/agrandissement : non déductible.
2️⃣ Baux professionnels & commerciaux
- Travaux bailleur : déduction ou amortissement selon la nature.
- Travaux locataire : aménagements légers déductibles ; investissements lourds immobilisés et amortis.
3️⃣ Baux ruraux & emphytéotiques
- Investissements agricoles : amortissables.
- Grosses réparations : déductibles sous conditions.
- Emphytéose : droit d’amortissement proche d’un propriétaire.
4️⃣ Baux saisonniers
- Mobilier amortissable ; entretien déductible (LMNP/LMP).